张凤清诉黑龙江海宇房地产开发有限公司、林口县人民政府房地产管理处借款合同案

关键词

合同相对性  诉讼主体

裁判要点

1.原告依约将借款交付给被告，被告应当按照协议约定还款，被告以拟建楼房偿还部分借款，余欠款本金20万元至今未还构成违约。被告以自行开发房产的预售合同做抵押并到第三人处登记备案，保证该笔借款的偿还，现登记备案中有一户楼房未建，导致原告无法实现债权。原告主张第三人审查不严，原告充分相信登记行为有效，因被告对部分登记备案的房产未建，第三人应对原告未能实现部分债权所造成的损失承担赔偿责任

2．确认第三人登记错误行为属于行政行为纠纷，不属于民事法律关系调整范围，与本案借款合同纠纷无关。对原告诉请第三人承担行政赔偿责任，法院不予处理。

相关法条

《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条

《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条

基本案情

2012年6月5日，原告张凤清与被告黑龙江海宇房地产开发有限公司法定代表人张宝海达成借款协议，借款总额为80万元，月利率1分，逾期还款按银行同期贷款利率给付迟延履行金，该笔借款用于被告单位资金周转。被告以自行开发的海宇小区三处房产预售合同做抵押，并将预售合同到第三人林口县房产处登记备案。被告已偿还60万元，剩余20万元被告至今未还，被告两处房产预售合同收回另行出售。第三处房产海宇小区4号楼1单元163室继续担保余下20万元借款，该房产在建造过程中未建设，导致原告无法实现债权。现原告要求被告黑龙江海宇房地产开发有限公司偿还原告欠款本金200 000.00元，利息20 290.00元，迟延履行金6 114.00元，共计226 404.00元；原告要求第三人林口县房产处赔偿原告预售房款187263.00元，第三人以原告所诉涉及房产备案登记事宜不属民事诉讼调整，拒绝原告的赔偿请求。

裁判结果

新兴区人民法院于2015年5月8日作出（2015）新民商字第29号民事判决：一、被告黑龙江海宇房地产开发有限公司偿还原告张凤清借款本金200 000.00元、利息20 290.00元、迟延履行金6 114.00元，合计226 404.00元，于本判决生效之日起五日一次性付清。二、驳回原告张凤清的其他诉讼请求。三、驳回原告张凤清对第三人林口县人民政府房地产管理处的起诉。宣判后，原、被告，第三人均未提出上诉。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案原、被告达成借款协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，借款协议有效。双方应按协议约定行使权利、履行义务，原告依约将借款交付给被告，被告应当按照协议约定还款，被告以拟建楼房偿还部分借款，余欠款本金20万元至今未还构成违约。被告以自行开发房产的预售合同做抵押并到第三人处登记备案，保证该笔借款的偿还，现登记备案中有一户楼房未建，导致原告无法实现债权。原告主张第三人审查不严，原告充分相信登记行为有效，因被告对部分登记备案的房产未建，第三人应对原告未能实现部分债权所造成的损失承担赔偿责任，本院认为确认第三人登记错误行为属于行政行为纠纷，不属于民事法律关系调整范围，与本案借款合同纠纷无关。对原告诉请第三人承担行政赔偿责任，本院不予处理。

内容摘要：本案的争议焦点在于第三人林口县人民政府房地产管理处是否应当承担赔偿责任，本案是借款合同纠纷，支持本案案由的主要证据是借款合同，合同双方当事人是原告张凤清和被告黑龙江海宇房地产开发有限公司，根据合同相对性原则，该借款合同约束借款人和出借人，即原、被告双方，本案的第三人林口县人民政府房地产管理处行政登记是否存在错误不属于本案的处理范围，故本院对原告对第三人的主张不予处理，另外，原告与第三人之间的纠纷应属于行政诉讼处理范围，不属于民法处理平等主体之间的财产关系及人身关系的范畴，故原告与第三人之间的纠纷不能与本案的借款合同纠纷合并处理，因此本院驳回了原告对第三人的起诉。

推荐意见：本案是借款合同纠纷，其中被告用拟开发房屋做担保，担保偿还原告欠款，欠款到期后，被告未履行还款义务，担保的房屋也未建成，被告构成违约这一点是肯定的，本案因担保物涉及到第三人行政机关房产管理局，使得案件变得复杂，对于第三人是否应当承担赔偿责任应另案处理。