七台河市宏大物业管理有限公司诉七台河市第七中学物业合同纠纷案
——按住宅的收费标准收取学校物业管理服务费用
【案件基本信息】
1.判决书字号
七台河市新兴区人民法院（2014）新开民初字第133号判决书。
2.案由：物业合同纠纷。
3.当事人
原告七台河市宏大物业管理有限公司、 被告七台河市第七中学。
【基本案情】
被告七台河市第七中学在原告七台河市宏大物业管理有限公司提供物业管理服务的新兴区七星花园小区B区内。2011年9月1日被告学校入户新兴区七星花园小区B区后，原告为被告提供了门前垃圾清扫外运、冰雪清理、学校卫生间和食堂的下水流入七星花园小区的下水管线需原告清掏清透下水井及化粪池等物业服务, 但因原、被告就物业费收取标准未达成一致，被告未向原告交纳物业管理服务费用。2014年8月20日原、被告补签了<七星花园小区物业管理服务协议书>，协议确定被告学校建筑面积8473.733平方米；占地2万平方米；物业管理服务费用交纳时间每年度1-2月，住宅按建筑面积每月每平方米0.35元计算，非住宅按建筑面积每月每平方米0.8元计算，因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.35元计算。另查明，就学校物业管理服务费用如何收取，目前七台河市尚未确定统一标准。
【关键词】
物业协议、学校物业管理费用。
【案件焦点】
学校物业管理服务费用应如何收取。
【法院裁判要旨】
黑龙江省七台河市新兴区人民法院经审理认为：原、被告签订<七星花园小区物业管理服务协议书>后，被告以不是其真实意思表示、双方不存在物业管理服务法律关系为由拒绝给付原告物业管理服务费用,其理由缺乏充分的证据支持，原、被告签订的协议应为有效，被告应履行支付物业管理服务费用的义务,对被告不给付原告物业管理服务费用的主张，本院不予支持。鉴于原告为被告提供了一定的物业服务且签订了物业管理服务协议，原告要求被告给付物业管理服务费用的主张应予支持。关于原告要求被告按日千分之一给付其滞纳金的主张，因双方未予约定，故对原告该主张不予支持。考虑到本市物业服务收费标准的现状以及每年寒暑假学校停课等因素, 本院支持被告按住宅的收费标准向原告补交三年的物业管理服务费用，每年寒暑假三个月的物业管理服务费用应予扣除。
七台河市新兴区人民法院依照依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条的规定，作出如下判决：
一、原告七台河市宏大物业管理有限公司与被告七台河市第七中学签订的<七星花园小区物业管理服务协议书>有效。
二、被告七台河市第七中学给付原告七台河市宏大物业管理有限公司物业管理服务费80 076.78元[（0.35元/每月每平方米×8 473.733平方米×（36-9）个月］。
三、驳回原告七台河市宏大物业管理有限公司的其它诉讼请求。
上款于本判决生效后10日内履行。
本案诉讼费1 802.00元，由被告七台河市第七中学承担。
【相关法条】
《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条 规定，债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
【裁判理由】
本案原、被告之间已形成合法物业管理合同关系，原告为被告提供了门前垃圾清扫外运、冰雪清理、学校卫生间和食堂的下水流入七星花园小区的下水管线需原告清掏清透下水井及化粪池等物业服务, 但因原、被告就物业费收取标准未达成一致，被告未向原告交纳物业管理服务费用，被告应履行支付物业管理服务费用的义务。2014年8月20日原、被告补签了<七星花园小区物业管理服务协议书>，协议确定被告学校建筑面积8473.733平方米；占地2万平方米；物业管理服务费用交纳时间每年度1-2月，住宅按建筑面积每月每平方米0.35元计算，非住宅按建筑面积每月每平方米0.8元计算，因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.35元计算。就学校物业管理服务费用如何收取，目前七台河市尚未确定统一标准。故考虑到本市物业服务收费标准的现状以及每年寒暑假学校停课等因素, 本院支持被告按住宅的收费标准向原告补交三年的物业管理服务费用，每年寒暑假三个月的物业管理服务费用应予扣除。
编写人：黑龙江省七台河市新兴区人民法院 王超
（附：民事判决书）
七台河市新兴区人民法院
民事判决书
（2014）新开民初字第133号
原告七台河市宏大物业管理有限公司。
法定代表人宫玉玲，女，职务经理。
委托代理人佟良跃，男，黑龙江大为律师事务所律师。
被告七台河市第七中学。
法定代表人刘宝山，男，职务校长。
委托代理人魏建梅，女，该校法律顾问。
原告七台河市宏大物业管理有限公司与被告七台河市第七中学物业合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告七台河市宏大物业管理有限公司法定代表人宫玉玲、委托代理人佟良跃，被告七台河市第七中学法定代表人刘宝山、委托代理人魏建梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告七台河市宏大物业管理有限公司诉称,被告自2011年9月开学至今,拖欠原告物业费244043.40元,原告多次找被告索要,被告均拒绝给付,故诉至法院,要求被告立即给付原告拖欠的物业费244043.40元及滞纳金(日千分之一);本案诉讼费用由被告承担。
被告七台河市第七中学辩称,原告起诉时提供的<七星花园小区物业管理服务协议书>上的签名、盖章不是被告的真实意思表示,原、被告双方不存在物业管理服务法律关系,被告在协议上签名、盖章是时任原告的副经理称为了应付上级检查,让被告帮忙配合一下给签名、盖章,当时的协议书是原告事先准备好的空白协议书,被告是在对物业管理服务协议约定之事不了解对协议内容完全不知情的情况下签名、盖章,被告没有就物业管理服务与原告达成过一致意见。<七星花园小区物业管理服务协议书>主体资格、内容约定等方面是违法无效的，该协议中的物业服务费价格条款为无效条款，该协议未得到实际履行,原告无权向被告索要物业费。
庭审中,原告为证明自己的主张成立提交了以下证据:
1、企业法人营业执照复印件1份，证明原告诉讼主体资格适格。
2、<七星花园小区物业管理服务协议书>复印件1份，证明原告提供的服务的相关事项，收费标准及其它事项，依法约定并实际履行，同时包括服务价格的约定，尤其是该合同约定了物业管理服务费用收取标准。
3、<物业费催缴通知书>1份，证明原告在2014年4月份对物业费用向被告进行催缴。
4、<收费说明>1份，证明关于收费的标准，原告向被告进行了提示，这份<收费说明>已给付被告。
5、<七台河市新兴区北岸新城小区前期物业服务合同>复印件1份，证明七台河市新兴区兴和社区服务站是原告的主管部门，它主管整个新兴区的物业管理，同时证明物业管理的指导价就是原、被告签订合同服务费用的标准。
6、<收据>复印件2份，证明原告清掏下水井、化粪池物业公司所花费的费用，其中包括清掏第七中学下水井和化粪池所花费的费用。
7、七台河市新兴区城区管理办公室出具的<证明>1份，证明原告为被告第七中学提供了物业服务。
8、<中共七台河市委办公室七办发（2014）4号文件>复印件1份，证明根据文件的规定，被告单位有恶意欠费的行为。
9、照片14张，证明第七中学的学生在原告物业服务范围内踩踏草坪，在居民楼道内扔垃圾，这些清扫垃圾的工作以及草坪的补种都是物业公司进行，以及原告对校门前的垃圾箱进行了垃圾外运。
10、<七星花园B区房屋测绘面积汇总表>复印件1份，证明被告第七中学的建筑面积为8473.733平方米与被告签订的合同建筑面积是一致的。
11、证人张业强出庭证言，证明其在2012年8月24日到宏大公司当经理，被告学校的卫生间和食堂的下水都是流经七星花园小区的下水管线，需原告清掏清透，校内的卫生不归原告打扫， 协议签订后，刘校长说是为了应付教育局年终考核，找其帮忙解释没有这份合同，在其不知情的情况下被录音了，其不承认录音内容。
12、证人李多家出庭证言，证明其从2012年8月份开始为原告清扫垃圾,负责清扫被告门前栅栏外的垃圾，共有3里长的路段,被告门前学生扔的方便袋、冷饮盒等特别多。
13、证人王晓强出庭证言, 证明原告从2012年开始雇佣其维修队干马葫路清掏，管道、化粪池疏通等下水维修的活, 每次都是到原告指定的位置干活。被告厕所和食堂的下水都流向七星花园公共的管道内和化粪池内，无需在学校院内清理。
被告对原告所举证据1真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为作为物业服务企业必须提供相应的资质等级证书。原告认为审查资质是工商行政部门的权利，在营业执照经营范围一栏中原告资质存在。本院认为,该证据能够证明原告的诉讼主体资格适格,故对该证据予以确认。被告对原告所举证据2协议上第七中学的公章及刘宝山签字的真实性没有异议，对证据的来源、真实性及证明的内容均有异议，认为此协议是被告在受到原告欺诈的情况下签订的，当时原告的副经理张业强找到被告的校长说为了迎接上级检查让刘校长帮忙盖章签字，迎接检查后就送回来，日期也不是协议上2011年9月1日，是在2014年8月20日盖章签字的，因此此协议不是双方服务费用的约定。本院认为,被告对该证据所持的异议缺乏证据支持,故对该证据予以确认。被告对原告所举证据3的来源、真实性及证明的内容均有异议，认为该催缴通知书是原告单方制作的行为，双方从2011年9月至今从未对物业服务费达成一致意见，也没有收到这份物业催缴通知书。本院认为, 该证据系由原告制作,不能单独证实原告将其送达被告, 故对该证据不予确认。被告对原告所举证据4的来源、真实性及证明的内容均有异议，认为被告没有收到这份收费说明，也没有对被告进行提示。本院认为, 该证据系立案后由原告制作,其内容与原告诉状内容及原告提交的原、被告签订的<七星花园小区物业管理服务协议书>内容重复,亦不能单独证明原告将其送达被告, 故对该证据不予确认。被告对原告所举证据5的来源、真实性及证明的内容均有异议，认为该证据体现的是北岸新城小区的前期物业服务合同，而本案原、被告属于七星花园的小区，不能证明原告的观点。本院认为, 该证据能够证明原告证明的事实,故对该证据予以确认。被告对原告所举证据6的来源、真实性及证明的内容均有异议，认为该证据不是正规的发票，它体现的是七星花园宏大物业为居民透下水井和化粪池的费用，不包括第七中学。本院认为, 该证据只能证明原告用于清掏下水井、化粪池花费了费用，无法证实是否包括清掏第七中学下水井和化粪池, 故对该证据不予确认。被告对原告所举证据7的来源、真实性及证明的内容均有异议，认为原、被告双方是否有服务与被服务，只有原、被告双方清楚，作为政府部门不能干预，第三方没有权利作认定。本院认为, 该证据能够证明原告自2011年9月至今为被告提供了门前日常卫生清扫、垃圾清运外运、下水井及化粪池清掏、冰雪清理等物业服务,被告未付相关费用, 故对该证据予以确认。被告对原告所举证据8的来源、真实性及证明的内容均有异议，认为双方对服务费没有达成一致意见，并不是恶意欠费，费用没有明确不存在欠费问题。本院认为, 该证据系中共七台河市委办公室文件,该文件不能证实被告恶意欠费,故只对该证据真实性予以确认。被告对原告所举证据9的来源、真实性及证明的内容均有异议，认为其中4张照片反映的是小区状况，带有学生的4张照片，均体现的是在校外，学生本身也是七星花园小区的居民，学生在校区外的行为应由监护人负责，而且该小区居民也交付物业费，学生的行为与被告无关，3张关于垃圾箱的照片不是为被告设置的，是为了小区居民设置的，带有栅栏的照片不能体现原告为被告提供了任何清扫的服务。本院认为, 该证据照片仅是人和物的静态反映,无法证实被告所要证明的内容,故对该证据不予确认。被告对原告所举证据10的来源、真实性及证明的内容均有异议，认为被告实际的面积是8516平方米并不是测绘面积。本院认为, 该证据能够证实被告学校建筑面积为8473.733平方米, ,故对该证据予以确认。被告对原告所举证据11张业强的证人证言有异议，认为张业强本人的陈述自相矛盾，其陈述与当庭播放的电话录音不相符。本院仅对张业强证明被告学校的卫生间和食堂的下水都是流经七星花园小区的下水管线，需原告清掏清透，校内的卫生不归原告打扫的证言予以采信，对证言其它部分不予采信。被告对原告所举证据12李多家出庭证言及证据13王晓强出庭证言无异议,本院予以采信。
庭审中,被告提交了以下证据:
1、证人冯殿成出庭证言,证明其自2011年9月第七中学搬到七星花园至今,学校的垃圾焚烧和清理工作都由其完成。学校楼里的垃圾倒进校内的垃圾房，每周其从垃圾房里捡瓶子还有纸张。马清陆是学校的主任，他让其把烧垃圾的灰烬清理出来，马清陆负责找车拉走,其只负责装车，卸到哪了不知道，。
2、证人康建华出庭证言,证明自2011年9月至今第七中学的垃圾清运工作都是由其完成的,有个姓冯的清扫工从第七中学学校垃圾房内把垃圾装到其三轮车上，其把垃圾运到东升村和曙光村交界大沟填埋了,都是焚烧完的垃圾,不包括下水和粪便。
3、证人陈宝柱出庭证言,证明自2011年11月至2014年2、3月份，被告雇用其铲车清校园内、校门前及校门外东西两侧的雪,清完之后将雪扔到校园院里的空地上。
4、证人马清陆出庭证言,证明2014年8月20日中午原告宏大物业公司来人说省里要检查物业公司，要求学校在物业合同上盖章、签字协助物业部门检查，校长签字盖章后，其提出质疑，校长说跟张经理通过话，学校配合物业工作。
在签合同之前，学校与物业谈过物业费的问题，只是价格没谈成,但是学校的垃圾没有往外倒过，都是在垃圾房自己处理，食堂的下水和粪便都流向了垃圾主管道。
5、录音一份，证明被告在原告的协议上签字盖章受到了原告的欺诈不是被告真实的意思表示，签协议只是为了帮助原告方应付上级检查，双方就物业管理没有达成一致意见。
原告对被告所举证据1质证认为证人与学校的相对关系没有证据来证明；被告明知物业服务需要资质证明，但证人不具备资质，该证人的证言不具有证明力。本院认为,该证人证言缺乏相应证据予以佐证,故对该证据不予采信。原告对被告所举证据2质证认为证人和学校之间没有签订运输垃圾的合同，证明不了证人与被告存在雇佣关系，被告所举的证人，在举证前互相认识，该证据不能作为证据使用。本院认为, 该证人证言缺乏相应证据予以佐证,故对该证据不予采信。原告对被告所举证据3质证认为证人和被告之间有利害关系，被告的爱人是学校的职工；证人和被告之间没有形成合同来证明这个事实；新兴区政府城区管理办公室能证明为被告清雪的事实，证人证明的事实没有其他证据证明客观存在；证人的证言存在笼统性，如果为被告清雪应该有明细，证人的证言不具有证明力。本院认为,该证人证言缺乏相应证据予以佐证,故对该证据不予采信。原告对被告所举证据4质证认为证人能证明的事实是客观的，鉴于证人的特殊身份，对被告来讲没有证明力，对原告来讲有证明力。本院认为, 证人马清陆系被告学校校领导之一，对其证言应予适当采信。原告对被告所举证据5认为与被告整理的录音材料不一致，没有听到刘校长的话，断章取义，且听不清。本院认为,该录音资料是在对方不知情的情况下录制而且经播放录音效果不佳,无法证实被告所要证明的内容,故对该证据不予确认。
本院经对原、被告所举证据进行认证以及庭审中双方当事人的陈述,认定本案事实如下:
被告七台河市第七中学在原告七台河市宏大物业管理有限公司提供物业管理服务的新兴区七星花园小区B区内。2011年9月1日被告学校入户新兴区七星花园小区B区后，原告为被告提供了门前垃圾清扫外运、冰雪清理、学校卫生间和食堂的下水流入七星花园小区的下水管线需原告清掏清透下水井及化粪池等物业服务, 但因原、被告就物业费收取标准未达成一致，被告未向原告交纳物业管理服务费用。2014年8月20日原、被告补签了<七星花园小区物业管理服务协议书>，协议确定被告学校建筑面积8473.733平方米；占地2万平方米；物业管理服务费用交纳时间每年度1-2月，住宅按建筑面积每月每平方米0.35元计算，非住宅按建筑面积每月每平方米0.8元计算，因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.35元计算。另查明，就学校物业管理服务费用如何收取，目前七台河市尚未确定统一标准。
本院认为，原、被告签订<七星花园小区物业管理服务协议书>后，被告以不是其真实意思表示、双方不存在物业管理服务法律关系为由拒绝给付原告物业管理服务费用,其理由缺乏充分的证据支持，原、被告签订的协议应为有效，被告应履行支付物业管理服务费用的义务,对被告不给付原告物业管理服务费用的主张，本院不予支持。鉴于原告为被告提供了一定的物业服务且签订了物业管理服务协议，原告要求被告给付物业管理服务费用的主张应予支持。关于原告要求被告按日千分之一给付其滞纳金的主张，因双方未予约定，故对原告该主张不予支持。考虑到本市物业服务收费标准的现状以及每年寒暑假学校停课等因素, 本院支持被告按住宅的收费标准向原告补交三年的物业管理服务费用，每年寒暑假三个月的物业管理服务费用应予扣除。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、原告七台河市宏大物业管理有限公司与被告七台河市第七中学签订的<七星花园小区物业管理服务协议书>有效。
二、被告七台河市第七中学给付原告七台河市宏大物业管理有限公司物业管理服务费80 076.78元[（0.35元/每月每平方米×8 473.733平方米×（36-9）个月］。
三、驳回原告七台河市宏大物业管理有限公司的其它诉讼请求。
上款于本判决生效后10日内履行。
本案诉讼费1 802.00元，由被告七台河市第七中学承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于七台河市中级人民法院。
本判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向受诉一审法院申请执行，逾期则不再执行；未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审 判 长 王 超
人民陪审员 马 国 欣
人民陪审员 李 佳 慧
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 陶 圆
